Les règles d’or pour bien investir dans un bien locatif

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Pour bien réussir votre investissement dans l’immobilier locatif, il vous faut respecter certaines règles simples.

Ses quelques règles vous permettrons de vérifier si l’investissement possède toutes les garanties nécessaires à la fois pour les intervenant, pour le bien immobilier ou sur les loyers perçus.

Avoir une bonne qualité d’emplacement du logement :
Assurez-vous que le bien immobilier loué se situe dans les principales villes de France en expansion. Cela vous apportera plus de facilité a le loué et vous donnera un plus grand potentiel de revente. Il vous sera conseillé d’avoir ce bien locatif, dans une région ou une ville montrant une croissance démographique, un dynamisme économique et une expansion industrielle et universitaire. Il faudra aussi qu’il se situe à l’intérieur même de la ville, dans une résidence appropriée à la demande locative et dans les bons quartiers.

Savoir les garanties offertes par les intervenants :
Que ce soit par le gestionnaire ou le promoteur en charge de la construction du bien immobilier, c’est eu qui font en sorte que les revenus locatifs soient réguliers et qu’ils soient couverts contre les risques. Il faudra vous assurer que des garanties soient disponibles avant que vous vous lanciez dans l’acquisition d’un bien immobilier locatif. Sur ce bien immobilier, vous devrez avoir des garanties financières d’achèvement, de décennale de construction, de dommages aux ouvrages, de biennale et de parfait achèvement. Vous devrez avoir des garanties sur les revenus locatifs et une couverture contre les vacances locatives en cas d’absence du locataire, de pertes de loyers si vous avez des loyers impayés, les frais de poursuites judiciaires en cas d’expulsion et une couverture contre les dégradations immobiliers.

Connaître la réputation des intervenants :
Avant de vous lancer dans cette aventure, il vous est fortement conseillé de vous informer sur les divers intervenants avec qui vous allez avoir à faire. Renseignez-vous d’abord sur la réputation du promoteur. Il devra avoir un bon savoir faire qui aura déjà été avéré en terme de conception de programme immobiliers résidentiels. Si possible, il devra faire partie de la FNPC (Fédération Nationale des Promoteurs). Ensuite, il ne faudra pas négliger de vous informer sur le gestionnaire, qui gère la tenues des comptes de l’ensemble immobilier et des revenus locatifs perçus. C’est lui qui vous aidera à trouver des locataires grâce à son propre réseau d’agences et coordonne le remplissage avec les autres réseaux d’agences avec qui il travaille. Une bonne connaissance de la compagnie d’assurance est tout aussi importante. C’est cette dernière, qui garantira tous les risques locatifs (que ce soit pour les loyers impayés ou pour les absences de locataires ou encore pour des dégradations et des procédures judiciaires). Pour finir, connaître la réputation des conseillers qui seront en charge de votre projet, serait la bien bien vu. Ces spécialistes qui sont spécialisés dans la gestion du patrimoine, réaliseront le bilan financier et fiscal très précis. Ils vous offriront les solutions les plus adapter pour optimiser au mieux votre situation à court, à moyen et à long terme. Ces conseillers vous aideront à la mise en place de votre dossier, son financements et ils coordonneront les différentes étapes avec les divers intervenants (exemple : les promoteurs, les banques, les administrateurs de biens, les notaires ou encore les assureurs). Ils vous donneront un coup de mains également pour votre déclaration des revenus fonciers et sur votre déclaration de revenu globale au moment venu.

Établir le bon prix de vente des logements :
Ce prix de vente correspond aux frais annexes à l’acquisition (frais d’hypothèque et de notaire, le prix du parking, etc.) qui sont proposés par les promoteurs. Le prix du bien sera déterminé à l’avance, au moment de la conception du programme et il tiendra en compte : les facteurs économiques locaux, les prestations de la résidence et de tous les appartements où se situe le bien. La rentabilité du bien loué (c’est-à-dire les loyers perçus divisés par le prix d’acquisition) devra être le plus élevée qui soit ; et qui nécessite une étude poussée de tous les paramètres pour arriver à un résultat optimisé pour vous, investisseur.

Avoir une demande locative solvable :
En vous référant à la première règle, il vous sera conseillé d’avoir votre bien locatif dans une ville en expansion. En fonction de cet élément, la solvabilité des locataires sera en relation avec l’activité économique de cette ville. C’est le gestionnaire qui sera responsable de la vérification de la solvabilité du locataire.


Avoir une bonne logistique :

Si vous changez de domicile à cause de votre professionnelle ou de votre famille, il sera très important pour vous de pouvoir rester toujours en contact avec le ou les intervenants du programme pour en s’assurer le meilleur suivi. Si c’est possible, il est mieux de réaliser l’opération avec un commercialisateur qui possède un réseau commercial national.

Monter un bon plan financier et fiscal :
Le fait d’avoir un bon plan financier et fiscal permettra d’améliorer l’opération. Le montage financier permettra d’optimiser l’opération grâce aux garantis de loyers, à l’économie d’impôt réinvestie et par un effort d’épargne minimisé. Et sur le plan fiscal, l’optimisation se fera par la fouille d’un déficit fiscal foncier. Cela permettra la non-imposition des revenus locatifs né de l’investissement proposé, la défiscalisation du revenus locatif précèdent cette opération et permettra une économie d’impôt maximale sur le revenu en fonction du déficit foncier sur le revenu global.